Wybór ekipy budowlanej to ekscytujący moment. Wreszcie czujesz, że Twoje marzenia stają się rzeczywistością i stawiasz pierwsze kroki w kierunku budowy domu swoich marzeń. Zanim to się stanie, będziesz musiał wybrać firmę budowlaną. Jest to trudna decyzja, która będzie miała znaczący wpływ na cały proces budowy. Ważne jest, aby skupić się na tym etapie.
W tym poście znajdziesz następujące informacje:
- Jak szukaliśmy ekipy budowlanej (skupiając się na generalnym wykonawcy),
- Co zyskaliśmy, szukając generalnego wykonawcy
- Gdzie szukać wykonawcy,
- Zakończenie współpracy z wykonawcą jeszcze przed jej rozpoczęciem
- Kto i dlaczego wybudował nasz dom?
Czas rozpocząć poszukiwania
Generalny wykonawca
Poszukiwania firm, które budują domy dla osób prywatnych rozpoczęliśmy od poszukiwania firm, które budują domy dla osób fizycznych. Oboje z mężem byliśmy nowicjuszami w dziedzinie budownictwa. Ta dziedzina była dla nas nowa. Rozważaliśmy zdać się na fachową wiedzę i doświadczenie firmy, która kieruje budową od początku do końca lub do określonego etapu. Takie podejście wydawało się bardzo atrakcyjne i zapewniało bezproblemowy i niemal bezbolesny proces budowy.
Umówiliśmy się na spotkanie z trzema różnymi firmami. Każdą z nich znaleźliśmy przez internet. Po omówieniu naszego projektu i zastosowanych elementów technicznych, czekaliśmy na oferty. Jedna była bardziej ogólna i nie do końca spełniała nasze oczekiwania. Pozostałe dwie były bardziej szczegółowe. Pozostałe dwie były bardzo szczegółowe. Mieli szeroką wiedzę, duże doświadczenie i elastyczne podejście. Niestety przedstawione koszty budowy do stanu dla deweloperów odbiegały od naszych oczekiwań i możliwości. Brakowałoby nam pieniędzy, gdybyśmy zdecydowali się na współpracę z generalnym wykonawcą. Nie udało nam się nawiązać współpracy ze względu na niesatysfakcjonujące negocjacje cenowe i chęć obniżenia kosztów. Zacząłem szukać firm, które zleciłyby dodatkowe prace przy budowie naszego domu. Z generalnym wykonawcą rozstaliśmy się, ponieważ nie było nas stać na taki model budowy domu.
Co zyskaliśmy na tym, że szukaliśmy generalnego wykonawcy, który nam pomoże?
- Zrozumienie budowy i naszego projektu. O budowie i naszym projekcie dowiedzieliśmy się dopiero po spotkaniu. Ten post wyjaśnia nasze założenia dotyczące projektu
- Omówiliśmy szczegółowo każdy etap budowy. Od załatwiania dokumentów i przyłączy po etap końcowy. Przeszliśmy do tego, co jest potrzebne na budowie, jakie są kolejne kroki, z czym się to wiąże i jakie decyzje będą wymagane na każdym etapie.
- Omówiliśmy z architektem konkretne materiały, gdy uwzględniliśmy je w projekcie. Więcej o materiałach zamiennych dowiedzieliśmy się od generalnego wykonawcy podczas spotkań. Przedstawiciel wykonawcy przedstawił porównania różnych materiałów pod względem technicznym (ich zalety i wady, różnice itp.), ale także pod względem cenowym. Pokazali, jak dane materiały plasują się w stosunku do innych materiałów. To był punkt odniesienia, ponieważ byliśmy na początku. Zaczęliśmy rozważać kilka opcji i materiałów, których wcześniej nie braliśmy pod uwagę (takich jak zmiana naszej szopy ze stalowej na drewnianą).
- Kalkulacja dla budowy naszego domu do stanu. Otrzymaliśmy szczegółową kalkulację wszystkich prac na każdym etapie budowy. Było to dla mnie bardzo pomocne, gdy szukałem wykonawców.
- Uważam, że są firmy godne zaufania , które mają wiedzę, doświadczenie i misję na rynku budowlanym. Jednak wszystko ma swoją cenę i taka firma musi również zarabiać na swoje utrzymanie. Nas niestety nie było stać na taką komfortową budowę.
Są trzy znane mi sposoby na znalezienie wykonawcy.
- Internet (czyli przeszukiwanie portali ogłoszeniowych lub składanie na nich ofert.
- Jeżdżenie po okolicy w poszukiwaniu domów w budowie . Rozmowa z właścicielami na temat wykonawcy.
- Wyszukiwanie przez słowo ust Oznacza to, że szukasz wśród przyjaciół i ludzi w swoim najbliższym otoczeniu.
Jedynym sposobem, który w moim odczuciu był właściwy, było poszukiwanie wykonawcy wśród znajomych. Mogłem porozmawiać z daną osobą i wysłuchać jej doświadczenia i osobistych odczuć. Zacząłem od zebrania namiarów na potencjalnych wykonawców. Następnie zadzwoniłem pod wskazane numery. Były one dość zróżnicowane. Niektórzy chcieli wysłać projekt drogą elektroniczną. Inni chcieli zobaczyć działkę i projekt osobiście. Jeszcze inni prosili o przesłanie projektu w formie papierowej bez żadnej dyskusji i szczegółowego oglądania.
Cytaty różne. Niektórzy przynosili ze sobą kartkę papieru na kolejne spotkanie i wyliczali prace oraz ich koszt. Niektórzy podawali ogólny kosztorys, ale nie potrafili wyjaśnić, na czym on polega. Inni przedstawiali oferty na konkretne etapy lub prace, mailowo lub osobiście, podając ceny za metr kwadratowy lub metry bieżące, czasem z dokładnością. Rozpiętość cenowa była ogromna i w niektórych przypadkach trudno było porównać zakres prac. Czasami miałem wrażenie, że wykonawca nawet nie zadał sobie trudu, aby przejrzeć projekt. Chodziło tylko o to, żeby dostać kolejne zlecenie.
Udało się znaleźć wykonawcę!
Pierwszy wybór na ekipę budowlaną padł na znajomego, który wykańczał swój dom. Zapowiadało się obiecująco już po naszej pierwszej rozmowie telefonicznej. Spotkanie z wykonawcą i omówienie naszego domu było świetnym pomysłem. Wiadomo było, że komunikacja z wykonawcą będzie bezproblemowa. Pan był kreatywny, ale racjonalny, proponował rozwiązania, miał doświadczenie i był prosto do rzeczy. Powiedział, że firma jest małą rodzinną firmą, a zespół składa się tylko z trzech osób. Oznacza to, że budowa takiego domu może potrwać nawet pół roku. Zasmuciło mnie to, ale rozmawiałem już z wykonawcami i nie byli oni optymistami. W tym przypadku intuicja podpowiadała mi, że gdyby cena była w naszym zasięgu to wybralibyśmy tego wykonawcę.
Po około tygodniu od spotkania otrzymaliśmy wycenę. Nie była ona ani najbardziej przystępna, ani najdroższa, ale i tak był to właściwy wybór. Chodziło" o zaufanie i kompetencje do wykonawcy. Pan jasno określił, że w ciągu trzech dni będziemy musieli podjąć decyzję. To było trudne. Byłam na początku poszukiwań i wiedziałam, że nie chcę presji na podjęcie decyzji. Czułem się tak, ponieważ terminy wymykały się z dnia na dzień. Wykonawcy nie narzekali na brak pracy i chcieli rozpocząć budowę wiosną przyszłego roku. Pomimo tego, że oferta nie była szczegółowa, poddałem się presji i zadzwoniłem do firmy po czterech dniach.
Albo kończy się współpraca, albo jej nie ma
Chciałem potwierdzić, że osiągnęliśmy porozumienie co do zasady, ale chciałem się spotkać, aby omówić i doprecyzować szczegóły naszej współpracy. Powiedziano mi, że zadzwoniłem za późno i że dał mi trzy dni na przemyślenie sprawy. Miał kilka drobnych zleceń, które chciał wykonać jednocześnie i zarobić więcej. Stwierdził wyraźnie, że podjął już decyzję. Byłem bardzo rozczarowany moją decyzją o współpracy z nim. Czułem, że straciłem dobrego wykonawcę. Ulgą było również to, że stało się to tak szybko. Podczas tej rozmowy telefonicznej Pan pokazał mi zupełnie nowe oblicze. Po tym doświadczeniu zauważyłem brak zaangażowania ze strony wykonawców. To było prawie tak, jakby wszystkim nie zależało na pracy (jeśli ten dom, to inny). Inwestor, który nie zapłacił z góry, jest w gorszej sytuacji przy wyborze wykonawcy, a potem przy negocjacjach.
To się skończyło zanim się zaczęło. Postanowiłem skupić swoje poszukiwania na bardziej konkretnych ofertach, które miały jasno określone warunki. Chciałem mieć pewność, że osoba, która będzie budować nasz dom będzie uczciwa i otwarta na możliwość zarobienia więcej.
Stres może się pojawić, gdy termin jest zarezerwowany tak szybko i daleko następny. Kolejne dwie do trzech ocen ujawniły, że wykonawcy byli nadbudowani. Wykonawcy uważają, że nasz dom był po prostu odstraszający, ponieważ miał dwa budynki dołączone pod kątem. Prostsze domy można budować szybko i bez większego zastanowienia. Opierając się na wcześniejszych doświadczeniach, można zakończyć prace szybko i wygodnie. Wykonawcy pobierali wysokie stawki za tak dużą ilość pracy, a na niektórych trzeba było czekać ponad rok.
Wybór ekipy do budowy zakończył się sukcesem
Rekomendacja od przyjaciela
Zacząłem brać pod uwagę fakt, że nie znajdziemy dobrego wykonawcy z polecenia i nie będziemy mieli wolnego terminu na początku przyszłego roku. Próbowaliśmy znaleźć nowe kontakty do wykonawców, ale pole się zawężało. Nikt nic nie słyszał, a nawet jeśli, to nie warto było polecać zespołu. Moimi wątpliwościami co do znalezienia wykonawcy podzieliła się ze mną znajoma. Udostępniła mi dane kontaktowe wykonawcy, który właśnie skończył budowę swojego domu. Odwiedziłam ich, aby dowiedzieć się więcej o wykonawcy i jego współpracownikach, a także usłyszeć o doświadczeniach inwestora. Było to głównie budownictwo. Po spotkaniu zadzwoniłem do właściciela polecanej firmy i umówiłem się na spotkanie.
Pierwsze spotkanie
Zgodnie z rozmową, następnego dnia spotkaliśmy się na stacji benzynowej, gdzie miałem oddać projekt do wyceny. Pan rzucił okiem na projekt i uznał go za interesujący. Wyjaśnił ile osób tworzy jego zespół, jak to jest z nim współpracować i jakie ma preferencje. Stwierdził, że woli wycenić pracę z materiałami. Stwierdził, że nie robi tego, aby zarabiać pieniądze (choć nie ukrywał, że tak jest), ale dlatego, że chce, aby proces budowy przebiegał sprawnie. Stwierdził, że jeśli sam kupuje materiały, to na innych budowach nie ma przestojów i stresu związanego z niedotrzymaniem terminów i wymogów kontraktu. Doświadczył, jak to jest w przypadku budowlańców zamawiających materiały budowlane. Często odpowiadali oni na prośby z dużym opóźnieniem. Często nie był w stanie zapewnić pracy ekipie budowlanej ze względu na swoją inną pracę.
Chociaż na początku nie wydawał się przyjazny, w trakcie rozmowy stało się jasne, że jego osobowość jest skupiona i zdyscyplinowana. Dla wykonawcy ważne jest, aby zrealizować kontrakt. Założyłem jednak, że komunikacja nie będzie problemem. Chcę móc zadawać mu pytania bez zażenowania i otrzymywać odpowiedzi, które rozumiem. Odległość i brak konkretnych odpowiedzi tłumaczyłem sobie tym, że pan jest zmęczony. Umówiliśmy się na spotkanie z nim i wycenę.
Wycena
Wycena zajęła nam trochę czasu, w porównaniu z innymi wykonawcami. Po telefonie przypominającym, została poinformowana przez tego pana, że czeka na wycenę jednego z materiałów. Spotkalibyśmy się, gdy już będzie ją miał i przedstawi mi wycenę. Wycenę otrzymałem drogą mailową po ponad dwóch tygodniach. Była to najlepiej przygotowana wycena jaką otrzymałem. mimo podkreślenia konieczności współpracy, w tym materiałów ze strony wykonawcy, wycena była rozbita na roboty budowlane i osobne dla każdej pracy materiały . Kolejne etapy dotyczyły wyszczególnionych robót lub materiałów, a także metrów bieżących (kwadratowych, sześciennych) określonych robót. Określona była stawka za metr, a liczba wyliczona z projektu. Byłem pod wrażeniem, że wycena nie była tylko ogólną sumą, ale była na tyle precyzyjna, że mogliśmy wszystko zweryfikować. Możliwe, że w kalkulacji były błędy, np. w liczbie metrów. Podobało nam się, że wszystko było przejrzyste (choć nie wszystko było jasne i łatwe do zrozumienia).
Ceny materiałów mogłam porównać z tymi, które otrzymałam od pobliskich sprzedawców, ponieważ porównywałam je. Udało nam się kupić niektóre materiały, takie jak beton i stal, po niższej cenie niż wcześniej wynegocjowaliśmy. Jednak na niektórych materiałach wykonawca oferował lepsze ceny niż te, które można znaleźć w składach budowlanych. Chociaż kalkulacja nie była najbardziej przystępna, to nie była też najdroższa. Porozmawiałem z właścicielem i udałem się na plac budowy. To co zwróciło moją uwagę to kolejność wykonywania prac.
Szczegóły
Praktycznie rzecz biorąc, byliśmy załatwieni. Pozostało tylko wynegocjować warunki współpracy i określić termin rozpoczęcia prac . Najlepszym wariantem była wiosna przyszłego roku. Mniej optymistyczna wersja scenariusza to jesień lub wiosna przyszłego roku. Możliwe są jednak zmiany cenowe. Nie chcieliśmy tego, gdyż było to korzystne dla wykonawcy i mogło doprowadzić do tego, że w pośpiechu będziemy szukać nowej ekipy.
Marcin był naszym partnerem na kolejne spotkanie. Spotkaliśmy się wszyscy na działce, aby omówić szczegóły oferty. Wykonawca poinformował nas, że jeden inwestor, z którym umówił się na wiosnę, ma pewne trudności. Wówczas mógł nam zaproponować swój termin na czerwiec przyszłego roku. My już mieliśmy te dane. Znaliśmy koszt i termin rozpoczęcia prac. Pozostawały tylko negocjacje cenowe. Zdecydowaliśmy się na materiały z minimalnymi ustępstwami ze strony wykonawcy ze względu na jego pewność siebie i fakt, że mógł wybierać wśród zleceń. Zdecydowaliśmy się na współpracę ze względu na analizę kosztów i korzyści. Po roku budowy wprowadziliśmy się do domu.
Dlaczego wybraliśmy akurat tego wykonawcę?
- Wykonawca został mi polecony przez inwestorów. Znałem jego mocne i słabe strony, a także wiedziałem, na co zwracać uwagę.
- Jego bezpośrednie podejście i komunikacja "bez owijania w bawełnę" była zarówno zaletą, jak i wadą. Zaletą, ponieważ wiedział o czym mówi, miał doświadczenie i wiedział jak rozwiązywać problemy. Był jednak bardzo pewny siebie i miał swoje zdanie na każdy temat. Trudno było go przekonać, że jest lepszy sposób. Jego zespół miał do niego duże zaufanie, a on działał szybko, podejmując dobre decyzje.
- Ufaliśmy, że jest realistą, ponieważ miał wyznaczony termin.
- Był dostępny i potrafił odpowiedzieć w sposób zrozumiały i akceptowalny dla laika.
- Ze względu na koszt robocizny, który nie był najniższy, ale bywał wyższy (z materiałem różnie bywa w zależności od produktu).
- Ze względu na ofertę, która była zarówno merytoryczna jak i jasna. To w połączeniu z opiniami pozwoliło nam stwierdzić, że budowa z tym wykonawcą będzie przebiegała bezproblemowo.
- W krótkim czasie zakończył budowę do stanu surowego otwartego. Budował tylko jeden budynek naraz, co pozwoliło mu na sprawne zarządzanie i organizację budowy. Nie dopuszczał żadnych przerw, poza technologicznymi. To mu się po prostu nie opłacało.
- Podpisał umowę (w tym przypadku była ona długa i skomplikowana bez konsekwencji w postaci realizacji czy dotrzymania terminu zakończenia, ale mogła być dłuższa).
- Rozliczył się dopiero po zakończeniu prac i nie przyjmował zaliczek, co świadczy o jego płynności finansowej.
- Był tam prawie codziennie , i koordynował prace.
- Miał kontakty przydatne na początku budowy, np. geodeta, koparka, kierownik budowy. Kontakty przydatne w trakcie, np. hydraulik, posadzkarz itp. Z tych poleceń można było skorzystać lub nie, ale zawsze sprawdzaliśmy ceny i wykonawców przed podjęciem decyzji.
- Zawsze był dostępny telefonicznie, a jeśli nie mógł odebrać, to oddzwaniał.
Przy wyborze ekipy budowlanej lepiej mieć nieco wyższy budżet. Warto poczekać, aby znaleźć kogoś, kto jest polecany i wykonuje pracę, nawet jeśli oznacza to utratę czasu, nerwów i pieniędzy. Jest wiele firm, które celowo zawyżają cenę, aby sprawić wrażenie większej ilości pracy. Wykonawcy chętnie zaakceptują wyższą cenę, jeśli są w stanie. Jeśli nie, to zawsze ktoś będzie korzystał z tej ekipy. Zauważyłem, że wycena automatycznie pójdzie w górę, jeśli zespół został mi polecony przez kogoś, nazwijmy go "zamożnym". Nie bez znaczenia jest to, że inwestor jeździ samochodem. Nie jest jednak łatwo generalizować. Nie wierzę w ocenianie ludzi na podstawie jednego doświadczenia.
